Sector rezidențial nou în Orhei. Ce-i în neregulă cu el?12 minute de citit

Ilan Șor și-a prezentat conceptul unui nou sector rezidențial pe care și-l propune să-l dezvolte în Orhei.

Nu vreau să mă expun cu privire la momente juridice, cât este de real sau nu din punct de vedere legal dezvoltarea acestui sector. Nu vreau să-i fac campanie lui Șor sau să fac careva critică pe criterii politice. Să presupunem că intenția este foarte serioasă, proiectul este realizabil și fezabil. Vreau să analizez cât de corect și sustenabil acest proiect sau dimpotrivă cât poate fi de păgubos pentru Orheieni.

Înainte de vedea care sunt problemele acestui proiect – să vedem care lucruri totuși par a fi corecte

Însăși Idea

Autoritățile de la Orhei au înțeles că în orașul lor crește cererea pentru locuințe și dacă nu vor gestiona ei domeniul dezvoltării imobiliare, o vor gestiona dezvoltatorii din capul lor și cel mai probabil ar face-o haotic – cu câte un bloc înalt printre case particulare sau complexe locative pe la periferii unde lipsește infrastructură socială, acces la transport public sau alte lucruri indispensabile zi de zi.

Locația

Poziționarea cartierului pe hartă este foarte potrivită. Cât n-ar suna de absurd, dar această ”periferie” se află chiar în centrul orașului. Așa terenuri libere chiar peste drum de centru orașului sau la 100-200 metri pot fi observate și în alte orașe din Moldova – Căușeni, Anenii Noi, Ialoveni, Călărași, Cimișlia, dar probabil și altele.

Chiar în vecinătatea acestui teren se află autogara, casa de cultură, multe magazine, restaurant și bănci, iar la câteva sute de metri se aftă și piața, un stadion mare, liceu. Adică este un plus foarte mare că locuitorii de noul cartier vor avea toată infrastructura socială existentă la o distanță acceptabilă de mers pe jos.

Diversitate

Când spun diversitate, am în vedere că e bine că (cel puțin în video-ul de prezentare a conceptului), nu să văd doar un tip de locuințe aranjate ca niște cutii de chibrituri într-un câmp, dar se văd ce puțin 3 tipuri de locuințe. La fel, la diversitate se referă și obiectele de comerț și sociale – câteva magazine, piață, grădiniță, liceu, etc.

Cam la aceasta și se termină lucrurile bune despre acest proiect. Acum să vedem pe ce greble au călcat autorii conceptului…

Diversitatea

Da, iar diversitatea. E bine că există, dar mult prea puțină pentru acest cartier. Oamenii în afară de grădiniță, farmacie și supermarket, mai au nevoie și de multe alte lucruri pentru viața de zi cu zi – restaurante, cafenele, băcănie, brutărie, oficiu bancar, poștă, magazin de băuturi, pizzerie, kebaburi, microcredite, Sebo, shmebo și alte 1000 de localuri și oficii. Mai au nevoie de săli de sport, de alimentarea ceea de colț din care cumpără o pâine și o smântână la 9 seara și așa mai departe.

Pentru toate aceste lucruri lumea de la început va fi nevoită să meargă în centru, iar cu anii în cartier oamenii o să se adapteze și o să se înceapă… gherete, apoi anexe la casă, pentru a face o frizerie sau un magazin mixt… și așa cartierul se va transforma într-un cartier tipic celor construite acum jumătate de secol. În loc de zonificarea funcțională care au făcut-o în proiect, autorul trebuia să facă amestec de funcții: blocuri locative aranjate la linia roșie a străzii cu spații comerciale la parter, fără hipermakete și parcări întinse pe hectare întregi.

De asemenea când spun diversitatea, mă refer la difersitatea locuințelor. 2 tipuri de blocuri locative și câteva rânduri de case înșiruite este foarte puțin. Iată cum arată diversitatea arhitecturală într-un cartier modern. Acesta este un cartier relativ nou în Malmö, se numește Bo01. La prima vedere este un haos, dar este un haos planificat și pare a fi haos doar văzut de sus, dar de la nivelul ochiului uman este un cartier foarte confortabil pentru trai în care te orientezi foarte ușor. Aici poți vedea și blocuri mai înalte și blocuri mai joase, și apartamente cu terase, și apartamente la parter ce au curte, și townhouse-uri, și chiar locuințe individuale. Harta ne sugerează că în acest cvartal sunt mai multe restaurante, salon, cafenea, este o piață, o faleză, un parc, dar la sigur sunt și multe alte lucruri.

Rețea stradală prea rară

Să faci cvartale de 400 pe 500 metri, asta nu e despre orașe pentru oameni. În realitate, autorul practic nici nu a proiectat străzi în acest concept, doar a făcut un drum pe perimetrul cartierului și un ”bulevard” ce separă cartierul rezidențial de hipermaket. Așa o rețea stradală nu va stimula mersul pe jos, dar va stimula utilizarea automobilului. Locuitorii cartierului vor deveni dependeți de automobile, iar curțile lor se vor transforma în parcări fără sfârșit, iar părinții nu vor putea lăsa copii afară la joacă nesupravegheați deoarece afară e periculos tot din cauza mașinilor (inclusiv ale lor proprii).

 Construcția complexă a cartierului. Lipsa Parcelării.

Construcția complexă a cartierului este un lucru bun, dar și rău în același timp. Inițial parcă este bine că se construiește totul deodată – trăiești într-un bloc nou, cu drum proaspăt în fața casei, grădiniță nouă, etc și știi că nu vei mai vedea macarale peste geam următorii 50 de ani. Dar asta este frumos doar de la început. Peste câteva zeci de ani se încep problemele – ceea ce a fost cândva construit, nu mai este actual, viața se schimbă, iar cartierul nu-l mai poți adapta la viața contemporană. Așa acum se petrece cu cartierele din secolul XX, care au fost construite pe întinderi de zeci de hectare, ele nu mai corespund multor criterii de urbanism contemporan, nu oferă gradul de confort și siguranță pe care și-l doresc tinerii din secolul XXI…Dacă vrei să adaptezi cartierul, trebuie să-l demolezi în întregime și să-l construiești după noile principii de urbanism, dar acest lucru este foarte anevoios. Acum Mosova încearcă acest lucru și se ciocnesc cu provocări foarte mari. În contrast, vedeți mai jos cum este parcelat centrul Chișinăului, cvartalelele sunt parcelate în terenuri relativ mici. Dacă să facem abstracție de faptul că centrul are statut de monument istoric și este protejat, aici în orice moment poți demola o clădire și ridica alta în locul ei. Astfel orașul dezvoltă organic, clădire cu clădire, dar nu revoluționar – prin demolarea întrgului cartier și reconstrucția lui.

Retrageri mari de la stradă

Ce este acest spațiu dintre bloc și stradădrum? E trotuar? E alee? Curte? Parc? De fapt nu e nimic. Cum se zice în rusă este o недоразумение. Nici măcar nu e clar cui aparține și cine trebuie să aibă grijă de acest spațiu – municipalitatea sau condominiul.

Acest spațiu prea mare nu va permite dezvoltarea și supraviețuirea afacerilor la parterul blocurilor, în schimb va fi un spațiu ideal pentru amplasarea gheretelor și a fel de fel de construcții kitchoase pe viitor. Așa ar putea arăta realitatea unor astfel de spații peste căteva zeci de ani:

Curți mari, nedelimitate

Aranjarea blocurilor nu se deosebește prin nimic de cartierele construite în perioada sovietică – căi de acces lungi pe care te poți rătăci, blocurile nu formează curți și nu separă spațiul public de cel privat, spațiile verzi parcă sunt multe, dar nu formează nici curți, nici alei, nici parc. Sunt doar niște spații verzi de dragul spațiilor verzi, ca să sune frumos în declarații – 30% din teritoriul cartierului sunt spații verzi. Doar sună frumos, nu? Dar ai un colțișor unde te-ai putea simți ca în parc? Nu.

Mai mult ca atât, te uiți la un spațiu verde sau la un copac și nu e clar – aparține blocului 1 sau blocului 2? Sau aparține municipalității? Din cauza unor astfel de confuzii apare și percepția că un lucru sau un spațiu nu-ți aparține nici ție, nici blocului tău, tu nu porți nici-o grijă sau responsabilitate și cu timpul toate bunurile din jurul tău degradează. Iar odată cu degradarea curților degradează comportamentul, mentalitatea și în general societatea.

Blocurile, prin aranjarea lor trebuie să delimiteze clar spațiul public de cel privat, să delimiteze clar curtea de stradă:

Hipermarketul. Parcările.

Acest hipermarket nu are ce căuta aici în genere.

Are Orhei nevoie de hipermarket? Probabil că da, dar el nu are ce căuta aici. El generează trafic și nu are ce căuta în centrul orașului. Orhei are noroc de o bucățică de centură. Hipermarketul ar putea fi construit lâgă centură cu un drum direct dinspre acest cartier spre el. La urma urmei dacă faci hipermarketul în locul ales, îl faci la stradă, iar parcarea fie în spatele lui, ori în subsol, ori pe acoperiș, dar nu în față! Acea parcare adaugă fără sens vreo 150 de metri de mers pe jos prin parcare de la stradă până la intrarea în magazin. Astfel de parcări distrug rețeaua urbană și pur și simplu urâțesc orașul. Locuitorii din cartier, în loc să iasă pe jos la magazin, vor merg cu mașina pe străzile și așa aglomerate, din simplu motiv că supermarketul e departe de casă inclusiv din cauza parcării gigantice.

Townhouse-urile

Townhouse-urile sunt o idee super. În ultimii ani cererea pentru acest tip de locuințe este în continuă creștere. Dar ce-i asta?

Pur și simplu o copie a copie a cartierului din str. Bucovina 5 din Chișinău? Autorul proiectului a luat pur și simplu și a copiat un proiect și l-a băgat ca parte a conceptului său.

Și numărul, tipul lor… nu poți pur și simplu lua o căsuță reușită s-o replici de 100 de ori și să numești asta un proiect bun. Replicarea aceleiași case de mai mult de 5-6 ori crează banalitate, monotonie și lipsă de identitate. Așa un proiect riscă să falimenteze. Dacă nu la stadiul vânzărilor, atunci cu timpul.

Să nu uităm cum în Turcia un milionar a falimentat din cauza că a încercat să facă un orășel din câteva sute de castele. N-ar fi o problemă dacă o astfel de casă exista într-un cartier cu alte case, fiecare difere. Dar o armată de astfel de case e pur și simplu fiasco:

Bulevard ”a la Dacia”

Pur și simplu – de ce?

Să fie o careva asemănare cu bulevardul Dacia din Chișinău?

sursa: Oleg Pelin

Nu trebuie. Pur și simplu nu trebuie. Bulevardul Dacia are și el problemele lui. În secolul XXI nu se mai fac așa străzi în inima orașului.

Scările

De unde ați s-a luat moda aceasta cu scările? Scările poate și sunt necesare atunci când vrei să înalți o clădire dominantă în oraș – o catedrală, un muzeu, palat, teatru, etc. Dar când bagi aceste scări la fiecare ușă, fie asta alimentară sau farmacie – devine ridicol. Să mai menționez că asta nu corespunde principiilor de design universal și accesibilitate pentru persoanele cu deficiențe locomotorii?

În Chișinău acest fetișism cu scările a dus la ceea că pe alocuri au acaparat complet trotuarele. Pe alocuri la modul direct nu mai ai cum trece cu un cărucior, decât să ieși în drum:

foto: fb/Ruslan Marian

 

Lipsa parcurilor

În concpetul acestui cartier este un procentaj destul de mare de zone verzi, dar ele sunt inutile, pentru că ele nu sunt consolidate, nu formează nici curți, nici parc. Aceeși greșeală o avem și în Chișinău – parcă te uiți pe hârtie și vezi că sunt zone verzi, dar te uiți în realitate ele nu prea există. Dacă se pretinde a fi un proiect modern, acest cartier trebuia planificat mai compact, cu blocurile mai aproape unul de altul sau chiar lipite, iar zona verde consolidată într-un parc.

Cineva ar putea spune că parcul ar putea fi amenajat mai pe urmă la marginea cartierului, dar nu. Ordinea normală a lucrurilor este inversă – întâi spațiile publice, apoi locuințele. Cum spune Jan Gehl ”viața, oamenii, apoi clădirile, nici într-un caz invers”.

Un exemplu simplu – Adelaide. Un oraș care a fost construit în câmp. Arhitectul a plasat pe hartă în primul rând 5 parcuri, iar în jurul lor s-a construit orașul. Nu invers. Invers nu funcționează pur și simplu:

 

Ce-i de făcut acum cu acest concept a lui Șor?

Ideea unui nou cartier e bună, locația este bună, dar dacă Orheienii vor ca acest cartier să nu devină un fiasco (să nu degradeze cu timpul, să nu devină un generator de trafic de mașini sau să nu devină un cuibușor al criminalității), autoritățile ar trebui să arunce la gunoi acest concept și să apeleze la niște arhitecți competenți care să le facă un proiect adecvat. Cel mai bine ca acești arhitecți să fie găsiți undeva peste hotare, pentru că majoritatea celor de pe loc sunt compomiși. Zic majoritatea, dar nu toți, pentru că totuși există niște tinere talente în Moldova ce gândesc sănătos.